Ingatlanközvetítő Vizsga
Gyakorló Feladatsor 002 - Tesztfeladatok (58 pont)
Megoldáskulcs zárolva
Ingatlanpiaci alapfogalmak
1.1. Mely felsorolás tartalmazza az összkomfortos lakás jellemzőit?
2 pont
1.2. Mikor keletkezik lakásbérlet?
2 pont
1.3. Hány társasházi különlapja van egy társasháznak?
2 pont
1.4. Melyik állítás nem igaz az alábbiak közül?
2 pont
1.5. Az ingatlan az alábbi szempontok szerint nem számít jó
befektetésnek:
2 pont
Ingatlan-nyilvántartás
1.6. Melyik felsorolás az, melynek valamennyi tagja az
ingatlan-nyilvántartás alapelvei közé tartozik?
2 pont
1.7. Az épület tulajdonjoga a föld tulajdonjogától csak írásbeli
megállapodással válhat el.
1 pont
1.8. A telek nem tartozik a földrészletek közé.
1 pont
1.9. A tulajdoni lap második része a tulajdonosok adatait tartalmazza.
1 pont
1.10. A családi házas ingatlan az egyéb önálló ingatlanok közé
tartozik.
1 pont
Dologi és kötelmi jog
1.11. Közös tulajdon esetén az elővásárlási jog a tulajdonostársakat
nem illeti meg, mert közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat nem
illeti meg a rendelkezés joga.
4 pont
1.12. Mikor veszik el az adott foglaló kétszerese a vevő számára?
2 pont
1.13. Melyik folytatás ad helyes meghatározást? A tulajdonjogi
igények…
2 pont
1.14. A megbízás rendszerint ingyenes szerződés, így a megbízót díj
fizetésére kötelezni nem lehet.
1 pont
1.15. A megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekének
megfelelően kell teljesíteni.
1 pont
Épületszerkezettan, épületdiagnosztika, építésszabályozás
1.16. Milyen stílus jegyeit hordozza a képen látható épület?
2 pont
1.17. Jelölje meg azokat a szerkezeteket, melyek készülhetnek betonból
is. (Több helyes válasz is lehetséges!)
2 pont
1.18. A síkalap mélysége Magyarországon legalább 70 cm, mert talajvíz
esetén csak mélyalapozást lehet alkalmazni.
4 pont
1.19. A felsorolt épületszerkezeti meghibásodások közül melyek azok,
amelyek közvetlenül veszélyeztetik az épület állékonyságát?
2 pont
1.20. A szekrényalap a síkalapozás egyik típusa.
1 pont
Ingatlanértékbecslés
1.21. Egy belvárosi kiskereskedelmi bolt értékelésénél piaci
összehasonlító adatokon alapuló értékbecslési módszert kell használni.
1 pont
1.22. A piaci összehasonlító értékbecslés során a haszonélvezeti jog
értéke nem számszerűsíthető.
1 pont
1.23. Nettó helyettesítési költség alapú értékelésnél az azonos
funkciót teljesítő ingatlan felépítményének és fejlesztésének
jelenlegi előállítási költsége 37.000.000 Ft, a földterület piaci
összehasonlító módszerrel megállapított értéke 2.600.000 Ft, az
avulások mértéke összesen 25 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke?
2 pont
1.24. Az alábbi értékbecslésre vonatkozó állítások közül jelölje a
helyeseket! (Több helyes válasz is lehetséges!)
2 pont
1.25. Az értékelés során a bruttó összes terület az épület
szintterületeinek összege, melyet a külső körítőfalak külső síkján
mérünk.
1 pont
Adózás, illetékfizetés, lakástámogatások és külföldiek ingatlanszerzése
1.26. Jelölje meg, akik engedély nélkül nem vásárolhatnak
lakóingatlant Magyarországon!
2 pont
1.27. Mennyi vagyonátruházási illetéket kell fizetni az ügyfelének, ha
32.200.000 Ft értékű lakástulajdont szerez?
2 pont
1.28. Az újépítésű lakásingatlan vásárlásakor fizetendő ÁFA-t a vevő
fizeti meg közvetlen az adóhatóságnak minden esetben, mert az
újépítésű ingatlanok ÁFA-ja hitelfelvétel esetén visszaigényelhető.
4 pont
1.29. A helyi önkormányzat ingatlan értékén alapuló adót csak
kereskedelmi célú ingatlanok esetén róhat ki, mert lakóingatlanokkal
kapcsolatos adókat csak a NAV hajthat be.
4 pont
1.30. Jelölje meg, hogy alapvetően melyik tevékenység ÁFA mentes!
2 pont
2. Feladat: Megbízási szerződés (20 pont)
2.1. Fogalmazzon meg egy magántulajdonú üzlethelyiség
eladására vonatkozó megbízási szerződést jogilag helyes formában! Az
ismeretlen adatokat (pl. felek adatai, lakás címe, stb.) tetszés
szerint írja be a szerződésbe, vagy a helyüket pontozza ki!
15 pont
Megoldáskulcs megtekintése
📋 Megbízási szerződés követelményei:
Értékelési szempontok (15 pont):
Áttekinthető jogi forma (3 pont):
- Szerződés címe
- Sorszámozott szerződéspontok
- Dátum
- Szerződő felek aláírása
- Tanúk aláírása
Tartalmi elemek:
- Megbízó és megbízott személye, adatai
- Az üzlethelyiség pontos meghatározása (cím, helyrajzi szám)
- A megbízás tárgya (értékesítés)
- Megbízási díj mértéke
- Szerződés időtartama
- Felek jogai és kötelezettségei
2.2. Mutassa be, hogy mi a különbség a megbízási és a
vállalkozási szerződés között!
5 pont
Megoldáskulcs megtekintése
📋 Szerződéstípusok különbsége:
Lényegi különbség (5 pont):
Vállalkozási szerződés:
- A vállalkozó valamely meghatározott eredmény elérésére köteles
- Eredménykötelem - a sikeres befejezés számít
- Példa: Ház építése, weboldal készítése
Megbízási szerződés:
- A megbízott a rábízott feladat ellátására köteles
- Gondossági kötelem - a szakszerű eljárás számít
- Példa: Ingatlanközvetítés, jogi tanácsadás
Fontos: A megbízottat akkor is megilleti a díj, ha az eredmény (pl. eladás) nem jön létre, feltéve, hogy szakszerűen járt el.
3. Feladat: Piaci összehasonlító módszer - Számítások (22 pont)
Egy lakóingatlan páros összehasonlító módszerrel készült forgalmi
értékbecsléséből az alábbi adatokat ismerjük:
| Sorszám | Értékelendő | 1. | 2. | 3. | 4. | 5. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eladási ár: | 32,6 mFt | 32,1 mFt | 29,1 mFt | 26,3 mFt | 28,6 mFt | |
| Alapterület: | 65 m² | |||||
| Fajlagos ár: | 509 524 | 487 037 | 493 103 | |||
| Korrekció összesen: | + 4 % | + 13 % | ||||
| Korrigált fajlagos ár: | 546 838 | 553 839 | 537 482 | |||
| Módosított fajlagos alapár: | ||||||
| Az ingatlan piaci értéke: | Kerekítve: | |||||
Megoldáskulcs megtekintése
📋 Számítási útmutató:
3.1. Alapterületek számítása (5 pont):
Alapterület = Eladási ár / Fajlagos ár
- 1. ingatlan: 32 600 000 Ft / 525 806 Ft/m² = 62 m²
- 2. ingatlan: 32 100 000 Ft / 509 524 Ft/m² = 63 m²
- 3. ingatlan: 29 100 000 Ft / 469 355 Ft/m² = 62 m²
- 4. ingatlan: 26 300 000 Ft / 487 037 Ft/m² = 54 m²
- 5. ingatlan: 28 600 000 Ft / 493 103 Ft/m² = 58 m²
3.2. Fajlagos árak számítása:
Fajlagos ár = Eladási ár / Alapterület
- 1. ingatlan: 32 600 000 Ft / 62 m² = 525 806 Ft/m²
- 3. ingatlan: 29 100 000 Ft / 62 m² = 469 355 Ft/m²
Korrekció összesen:
Az összes korrekciós tényező algebrai összege
- 2. ingatlan: +8%
- 3. ingatlan: +18%
- 5. ingatlan: +9%
Korrigált fajlagos árak:
Korrigált ár = Fajlagos ár × (1 + Korrekció/100)
- 2. ingatlan: 509 524 × 1.08 = 550 286 Ft/m²
- 4. ingatlan: 487 037 × 1.13 = 550 352 Ft/m²
3.3. Módosított fajlagos alapár:
Az 5 korrigált fajlagos ár számtani átlaga:
(546 838 + 550 286 + 553 839 + 550 352 + 537 482) / 5 = 547 759 Ft/m²
Piaci érték számítása:
- Piaci érték = 547 759 Ft/m² × 65 m² = 35 604 335 Ft
- Kerekítve: 35 600 000 Ft