A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás központi dokumentuma, amely az ingatlan jogviszonyait, tulajdonosait és az ingatlannal kapcsolatos jogokat, terheket tartalmazza közhitelesen. A tulajdoni lap háromrészes felépítésű, amelyet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) szabályoz.
Ez a rész tartalmazza az ingatlan alapvető azonosító adatait és jellemzőit. Itt szerepel az ingatlan helyrajzi száma, mely egyértelműen azonosítja az ingatlant a földhivatali nyilvántartásban. A címrészletesség szerint feltüntetik a település nevét, az ingatlan címét (utca, házszám).
Az I. részben található főbb adatok:
Ez a rész az ingatlan tulajdonviszonyait részletezi. Tartalmazza a tulajdonosok adatait, a tulajdonszerzés jogcímét és időpontját, valamint a tulajdoni hányadokat.
A II. részben található főbb adatok:
Ez a rész tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó különféle jogokat, terheket és korlátozásokat, amelyek harmadik személyek javára állnak fenn.
A III. részben bejegyezhető jogok és terhek:
A tulajdoni lapon minden módosítást széljegyként rögzítenek. A széljegyzések biztosítják a változások átláthatóságát és visszakereshetőségét. Minden bejegyzés, törlés, módosítás széljegyként kerül feltüntetésre dátummal és iktatószámmal.
Az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint az alábbiak jegyezhetők be a tulajdoni lapra:
A tulajdoni lap közhiteles, azaz a benne foglalt adatok hitelesnek tekintendők mindaddig, amíg az ellenkezőjét nem bizonyítják. A jóhiszemű harmadik személyek jogai védve vannak, még akkor is, ha a tulajdoni lapon szereplő adat téves.
Az épületek szerkezeti kialakítása szempontjából két alapvető építési módot különböztetünk meg: a hagyományos építési módot és a vázas építési módot. Ezen belül számos altípus és technológia létezik. A választott építési mód alapvetően meghatározza az épület statikai viselkedését, hőszigetelési tulajdonságait, építési idejét és költségeit.
A hagyományos építési mód esetén az épület teherhordó szerkezete tömör falakból áll, amelyek egyben a térelhatároló funkciót is ellátják. Ez a legősibb építési technológia, amely ma is széles körben alkalmazott.
Hagyományos építési módok altípusai:
A vázas építési mód lényege, hogy az épület teherhordó szerkezete és a térelhatároló szerkezetek külön válnak. A teherhordó vázat oszlopok és gerendák alkotják, míg a falak csak kitöltő, térelhatároló funkciót töltenek be.
Vázas építési módok típusai:
A helyszínen készített, öntött vasbeton oszlopok és gerendák rendszere. A vázszerkezetet zsaluzással és vasalással alakítják ki, majd betonozzák. Nagy teherbírású, tartós szerkezet, amely szabadon formálható.
A vasbeton szerkezeti elemeket (oszlopok, gerendák, födémpanelek, falazó elemek) gyárban előregyártják, majd a helyszínen szerelik össze. Magyarországon a lakótelepek jellemző építési módja volt az 1960-1980-as években.
Az épület vázát acéloszlopok és acélgerendák alkotják. Gyors építést tesz lehetővé, nagy fesztávok áthidalására alkalmas. Ipari épületek, csarnokok, irodaházak jellemző szerkezete.
A teherhordó szerkezetet fából készült oszlopok és gerendák alkotják. Ökologikus, gyors építést biztosít. Könnyű szerkezet, alacsony alapozási igény, jó hőszigetelési tulajdonságok. Családi házaknál egyre népszerűbb.
A választott építési mód befolyásolja az alapozás típusát is. A hagyományos, tömör falazatú épületek nagyobb terhelést jelentenek, így általában szélesebb, masszívabb alapozást igényelnek (sávalapozás). Ezzel szemben a vázas szerkezeteknél gyakran elegendő a pontalapozás (oszlopalapok), ami anyag- és időmegtakarítást jelent.
Ha egy adott építkezésen vázas építési módot választanak, akkor az alkalmazható alapozás hatással van-e arra, hogy melyik építési mód előnyeit és hátrányait választják. A vázas építésnél a teherhordó szerkezet és a térelhatároló falak szétválnak, így rugalmasabb alaprajzi kialakítás, gyorsabb építés és könnyebb szerkezet érhető el. A hagyományos építés során a teherhordó falak egyben térhatároló funkciót is betöltenek, ami vastagabb falakat, masszívabb alapozást és hosszabb építési időt jelent.
A választott építési mód alapvetően meghatározza az épület szerkezeti viselkedését, hőtechnikai tulajdonságait és az építés sebességét. A vázas építés lehetővé teszi a nagyobb belső terek kialakítását (mivel a belső falak nem teherhordók), rugalmasabb alaprajzi elosztást és gyorsabb építést. Ezzel szemben a hagyományos építés jobban hőtároló, könnyen javítható, és a hagyományos kézműves ismeretekkel építhető.
Az értékbecslési bizonyítvány (értékbecslési jelentés vagy tanúsítvány) egy hivatalos dokumentum, amelyet okleveles ingatlanforgalmi szakértő (értékbecslő) készít egy ingatlan piaci értékének megállapítása céljából. Az értékbecslést különböző célokra készíthetik: hitelbiztosítékhoz, adásvétel előkészítéséhez, örökléshez, válóperhez, kisajátításhoz vagy céges könyveléshez.
Adott egy 600 m² telekterületű, 120 m² hasznos alapterületű családi ház. A helyszíni szemle időpontja: 2022. 09. 19. Az ingatlan helyrajzi száma: 6210/2.
Példaként kiemeljük, hogy mire használhatja a jelentést az összeférhetetlenség hiányát, valamint jelentsük ki az értékelő díjazása független a megállapított értéktől.
1. Piaci összehasonlító módszer
A leggyakrabban használt módszer, amely hasonló ingatlanok értékesítési árainak elemzésével határozza meg az értéket. Legalább 3-5 összehasonlító ingatlant kell elemezni, figyelembe véve a különbségeket (méret, állapot, elhelyezkedés, komfortfokozat).
2. Költség alapú (nettó helyettesítési költség) módszer
Az épület újraépítési költségét számítja ki, majd levonja az elhasználódás és avulás mértékét. A telekértéket külön becsüljük.
3. Hozamszámítási módszer
Befektetési célú (bérbe adható) ingatlanok esetén használjuk. A várható jövedelemből számítja ki a jelenlegi értéket.
| Megnevezés | Érték |
|---|---|
| Ingatlan helyrajzi száma | 6210/2 |
| Helyszíni szemle időpontja | 2022. 09. 19. |
| Telekterület | 600 m² |
| Hasznos alapterület | 120 m² |
| Értékelés módszere | Piaci összehasonlító módszer |
| Összeférhetetlenség | Az értékbecslő és a megbízó között nincs összeférhetetlenség |
| Díjazás | Az értékbecslő díjazása független a megállapított értéktől |
A megbízási szerződés az ügyfél (megbízó) és az ingatlanközvetítő (megbízott) között létrejövő polgári jogi szerződés, amelyben az ingatlanközvetítő vállalja, hogy a megbízó érdekeit szem előtt tartva eljár egy ingatlan értékesítése vagy megvásárlása érdekében. A megbízási szerződést a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza.
1. Felek adatai:
2. Az ingatlan azonosító adatai:
3. Szerződés tárgya és célja:
A szerződésnek részletesen tartalmaznia kell az ingatlan címét, a lakás állapotát, jellemzőit (pl. felújított, erkélyes, gázfűtéses), és minden olyan tényt, amely az eladhatóságot befolyásolja. Tetszés szerint fel lehet tüntetni a lakás kialakítását, tájolását, kilátását.
A szerződés tervezetében pontosan ki kell tölteni a megbízó nevét, születési nevét, lakcímét, személyi igazolványának számát. Az ingatlanközvetítő adatait is pontosan fel kell tüntetni (kamarai regisztrációs szám, székhely). Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, alapterületét és típusát szintén szerepeltetni kell.
| Szempont | Megbízási szerződés | Vállalkozási szerződés |
|---|---|---|
| Kötelem típusa | Gondossági kötelem | Eredménykötelem |
| Cél | Eljárás az ügyfél érdekében | Konkrét mű/eredmény létrehozása |
| Felelősség | Gondos eljárásért felel | Az eredményért is felel |
| Díjazás | Siker esetén (általában) | Az elkészült munkáért |
| Példa | Ingatlanközvetítés, ügyvédi munka | Épület építése, termék gyártása |
A megbízási szerződésnél a közvetítő nem garantálja az eladást, csak azt, hogy gondosan eljár az ügyfél érdekében. Ha az ingatlan mégsem kel el, a közvetítő nem hibás (feltéve, hogy gondosan járt el). Ezzel szemben egy vállalkozó pl. egy ház felépítéséért felelős akkor is, ha azt kellő gondossággal végezte – ha a ház nem készül el, vagy hibás, a vállalkozó szavatol.
Az ingatlanközvetítői megbízási szerződés a megbízó (ügyfél) és az ingatlanközvetítő (megbízott) közötti jogi dokumentum, amely részletesen szabályozza az együttműködés feltételeit. A szerződés elkészítésekor kiemelt figyelmet kell fordítani a felek és az ingatlan adatainak pontos rögzítésére, valamint a szerződés jogi és formai szabályszerűségére.
ingatlanközvetítésre
Szerződés száma: 2024/___
Amely létrejött egyrészről:
Név: ________________________________ (a továbbiakban: Megbízó)
Születési név: ________________________________
Anyja neve: ________________________________
Lakcím: ________________________________
Személyi igazolvány száma: ________________________________
Telefon: ________________________________
E-mail: ________________________________
másrészről:
Név/Cégnév: ________________________________ (a továbbiakban: Megbízott)
Székhely/Lakcím: ________________________________
Kamarai regisztrációs szám: ________________________________
Adószám: ________________________________
Képviseli: ________________________________
között az alábbi feltételek szerint:
1.1. Megbízó megbízza a Megbízottat az alábbi ingatlan értékesítésével kapcsolatos közvetítői tevékenység ellátásával:
Ingatlan címe: ________________________________
Helyrajzi szám: ________________________________
Ingatlan típusa: ☐ Lakás ☐ Családi ház ☐ Telek ☐ Egyéb: ___________
Alapterület: ________ m²
Telekterület: ________ m² (ha van)
Szobaszám: ________ szoba + ________ félszoba
Komfortfokozat: ☐ Összkomfortos ☐ Komfortos ☐ Félkomfortos ☐ Komfort nélküli
1.2. Megbízó az ingatlant a következő feltételekkel kívánja értékesíteni:
Kért vételár: __________________ Ft (azaz ______________________________ forint)
Fizetési mód: ☐ Készpénz ☐ Hitel ☐ Vegyes
2.1. A megbízás: ☐ Kizárólagos ☐ Nem kizárólagos
2.2. A szerződés hatályba lép: 202__. ____. __. napján.
2.3. A szerződés lejár: 202__. ____. __. napján, vagy a felek közös megállapodásával, vagy az adásvételi szerződés megkötésével.
3.1. Megbízott vállalja, hogy:
4.1. Megbízó vállalja, hogy:
5.1. Megbízó vállalja, hogy a sikeres üzletkötés (adásvételi szerződés aláírása) esetén közvetítői díjat fizet a Megbízott részére.
5.2. A közvetítői díj mértéke: a vételár _____%-a + ÁFA, de minimum ____________ Ft + ÁFA.
5.3. A közvetítői díj esedékessége: az adásvételi szerződés aláírásának napja, vagy a vételár kifizetésének napja (amelyik előbb következik be).
6.1. A szerződést bármelyik fél 15 napos felmondási idővel, írásban felmondhatja indokolás nélkül.
6.2. Azonnali hatállyal megszűnik a szerződés, ha az adásvételi szerződés létrejön, vagy ha a felek közös megegyezéssel megszüntetik azt.
7.1. A szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadók.
7.2. A felek kijelentik, hogy az egymás számára megadott adatok valósak, és azok változásáról kötelesek egymást tájékoztatni.
7.3. A szerződés _____ eredeti példányban készült, amelyből _____ példány a Megbízót, _____ példány a Megbízottat illeti meg.
Kelt: _________________, 202__. _________ hó ____ nap
_____________________________
Megbízó aláírása
_____________________________
Megbízott aláírása és bélyegzője
A szerződésben szerepelnie kell az ügyfél nevének, születési nevének, anyja nevének, lakcímének és személyazonosító igazolványának. Az ingatlanközvetítő kamarai regisztrációs számát is fel kell tüntetni. Az ingatlan pontos adatait (cím, helyrajzi szám, alapterület, típus) részletesen rögzíteni kell.
A fenti szerződéstervezet tartalmazza az összes szükséges elemet, amelyet egy ingatlanközvetítői megbízási szerződésben szerepeltetni kell. Az ügyfél jól láthatja a felek kötelezettségeit, a díjazás feltételeit és a szerződés megszűnésének lehetőségeit. Az ilyen részletes szerződés biztosítja mindkét fél számára a jogbiztonságot és az átláthatóságot.
A szerződés pontos kitöltése kulcsfontosságú, mert ezzel megelőzhetők a későbbi jogviták és félreértések. A felek személyes adatainak, az ingatlan jellemzőinek, a vételárnak és a közvetítői díjnak pontosan meg kell egyezniük a felek szándékával. Fontos, hogy az ügyfél megértse a megbízási szerződés lényegét: ez egy gondossági kötelem, nem eredménykötelem, tehát a közvetítő a szakszerű munkavégzést vállalja, de nem garantálja az ingatlan eladását.